Besiktning och besiktningsklausuler

Köparen av en bostad har som bekant en långt gående undersökningsplikt. Till hjälp rekommenderas - främst vid köp av fast egendom (ex villa) - att köparen låter utföra en besiktning. Eftersom budgivningsprocessen är kort i storstäderna, vanligen blir det kontrakt inom en vecka efter visning, så blir det stundom svårt för en spekulant att få tag i en besiktningsman. Det är också så att en spekulant ogärna lägger ut 4-7000 kronor på en besiktning innan spekulanten blivit köpare genom kontrakt. Häri ligger alltså svårigheterna.

Genom s k besiktningsklausuler har man försökt komma runt problemen. Dessa klausuler är vanligen utformade så att köparen efter kontraktsskrivningen ges möjlighet att låta besiktiga fastigheten och om nya fel framkommer (som överstiger ett visst belopp) begära köpets återgång (alternativt få prisavdrag eller felen avhjälpta på säljarens bekostnad). Besiktningsklausuler är dock förrädiska och ofta för knapphändigt formulerade. Inte sällan är de rent av värdelösa; det kan t ex saknas uppgift om tidsramar och vad upptäckten av eventuella fel ska leda till. För att inte osäkerhet därom ska uppstå i efterhand bör parterna även förbinda sig att acceptera besiktningsmannens åsikt om vad som utgör fel och vad felen kostar att åtgärda. Ibland tas istället offerter in från byggföretag, men vem ska välja byggföretaget? Ska man ta in offerter från flera? De offererade beloppen kan ofta skilja med hundratusen kronor.

Ett alternativ till besiktningsklausuler är att "öppet köp" tillämpas, d v s köparen har rätt att låta köpet tillbaka - oavsett skäl - inom exempelvis två veckor. Denna tid ska då sättas med hänsyn till hur lång tid det tar köparen att få tag i en besiktningsman etc. Detta skulle då tyvärr drabba säljaren orimligt hårt då priset vid en upprepad visningsomgång riskerar att blir avsevärt lägre.

Ytterligare ett alternativ är att sälja fastigheten med total friskrivning mot alla eventuella fel och brister. En sådan s k påföljdsfriskrivning skapar en stor - icke önskvärd - osäkerhet för köparen och bör också resultera i ett betydligt lägre försäljningspris vilket drabbar säljaren.

För att eliminera dessa problem är det nu vanligt att mäklarna/säljarna bekostar en besiktning i förväg. Detta borde avhjälpa denna bekymmersamma situation kan man tycka. Men icke. Kanske beror det på det invanda användandet av besiktningsklausuler men spekulanterna förväntar sig dem, oavsett om en besiktning redan har skett eller inte. Köparen vill anlita en ny besiktningsman för att utföra en egen besiktning. Köparen tycks nämligen ofta tro att den redan utförda besiktningen favoriserar säljaren eftersom denna är uppdragsgivare. Vilket för oss tillbaka till ruta ett.

En redan gjord besiktning kan - i de fall besiktningsmannen har den servicen - köpas (d v s besiktningsmannens ansvar för besiktningen) av en köpare, vanligen för ca 3250 kr. Om detta istället vore kostnadsfritt så kanske man skulle slippa köparens krav om besiktning med "egen besiktningsman" som ju bara kostar någon tusenlapp extra. En annan sak är förstås att det ofta finns noteringar i besiktningsmannens riskanalys och dessa vill förstås köparen vanligen gå till botten med (beroende på art) vilket för oss till... ruta ett.

Det blir också allt vanligare med radonprov och elbesiktningar. Det vore förmodligen vettigt att ålägga säljaren att alltid låta utföra en utförlig besiktning, elbesiktning och radonprov (korttidsmätning). När detta blivit etablerat och välkänt för marknaden kanske vi äntligen kan befrias från besiktningsklausulernas kläggiga träsk.

Eder Fastighesmäklare

Pressens häxjakt på fastighetsmäklare

Det har knappast undgått någon att det är öppen säsong på fastighetsmäklare nu. Det är bara att skjuta, det behövs varken skäl eller research. I artikel efter artikel broderas populistiska fördomar ut, maskerade till fakta. En del mer seriösa artikelförfattare - eller deras redaktör - har i samband med artikeln publicerat en faktaruta som i stora delar dementerar själva artikeln - man får bara hoppas att läsarna läser faktarutan.

Det brukar föga revolutionerande antydas att journalister är som bäst när de kan ämnet de skriver om. Att sätta sig in i ett komplext ämne tar tid. Det finns journalister som inte har skaffat sig gedigen utbildning i ämnet de ska bevaka innan de går journalisthögskolan eller liknande, d v s de lär sig hantverket men saknar ämneskunskapen. Detta i kombination med en snäv budget för research gör att artiklarna ibland håller sig på skvallernivå. Så länge artiklarna upprepar allmänhetens fördomar i olika versioner och författarna inte blir synade så kommer detta att fortgå tills läsekretsen tappat intresset eller bytt hatbobjekt.

Allra lättast för tidningarna är det förstås att publicera allmänhetens åsikter direkt. Eller riksrevisionens. Eller vems som för tillfället bidrar till hetsen. Hade mäklarna varit en egen folkgrupp hade brottsrubriceringen varit självklar. Visst förekommer brott hos olika yrkesgrupper och folkgrupper men variationen inom en grupp är förstås alltid större än mellan grupperna.

Allt som oftast är det dessutom så att det som artikelförfattaren ondgör sig över är exakt i enlighet med lagen - hade mäklaren däremot handlat annorlunda så hade det varit lagstridigt. Varför få det att låta som om mäklaren har gjort fel bara för att lagen är impopulär eller svårbegriplig?

Om fördomarna fått grogrund i uppfattningen att fastighetsmäklarna tjänar mycket pengar så betänk att även detta är en fördom: En genomsnittlig mäklare tjänar ca 20 000 kr i månaden och 40-timmarsvecka räknas av många i branschen som halvtid. Fördomen om hög lön för lite arbete drar förstås även fel personer till utbildningarna och branschen, men debatten om mäklarlöner är värda ett eget inlägg, jag nöjer mig här med att konstatera att det inte finns skäl till denna eventuella avundsjuka.

Nästa gång du läser/skriver en föraktfull artikel om mäklare, fråga dig själv: A. Är inte det här precis så som lagen föreskriver att mäklaren ska agera? B. Är det här sant? C. Är det här representativt för mäklare eller är det representativt för fördomarna om mäklare?

Det är lätt att sprätta dynga på någon som redan ligger och att ansluta sig till mobben. Men det är inte rätt.

Eder Fastighetsmäklare

Lästips för hängmattan

Som fastighetsmäklare har man det sannerligen inte lätt. Det är häpnadsväckande mycket som kan gå galet och det brukar sägas att ingen mäklare skulle gå ovarnad om alla akter gicks igenom. Vi förutsätts kunna fastighetsrätt lika bra som en specialiserad jurist, byggteknik som en besiktningsman, ekonomi som en revisor, vara noggranna som en hjärnkirurg och därtill ha rättskänsla som en domare. Till skillnad från dessa har vi dock noll marginal för mänskliga misstag.

Fastighetsmäklarnämndens årsböcker är därför rena kioskvältarromanerna för den mäklare som är det minsta intresserad av sitt yrke. Böckerna är laddade med spänning, humor och sedelärande berättelser. Böckerna är faktiskt en formidabel guldgruva som förvånande få tar del av. De borde delas ut på utbildningarna och pushas för av förbunden för de kan rädda mången säljare, köpare och mäklare från elände. De är t o m gratis!

Vi har helt enkelt inte råd att inte låta årsböckerna följa med i hängmattan i sommar. Varför inte börja med den senaste: http://fastighetsmaklarnamnden.se/pdf/fmn_arsbok_2006_prel.pdf

Med tillönskan om god läsning och en härlig sommar

Eder Fastighetsmäklare

Före och efter Insider

I mäklarbranschen talar man, eller borde man åtminstone tala om, före och efter Insider. Den 23 mars 2006 sändes programmet där 22 Stockholmsmäklare hade filmats med dold kamera. Det som nog få trodde faktiskt förekom, bl a påhittade budgivningar, visade sig vara mer än elakt förtal. Av de 22 slumpvis utvalda mäklarna så visade nio upp högst klandervärt, för att inte säga kriminellt beteende. För en redan hårt ansatt bransch blev detta ett dråpslag som vi fortfarande inte har repat oss ifrån. Andelen av oss som stolt besvarar frågan om vad vi jobbar med har knappast ökat efter programmet.

Vi var väl blåögda, vi som trodde att något sådant inte existerade. Vi som resonerade att även om det finns skurkar också bland mäklare så skulle ingen för så lite riskera att aldrig mer få utöva sitt yrke. Nu vet vi för all del inte om de aktuella mäklarna faktiskt skulle genomföra sina planer eller om det "bara" var oetiska tillvägagångssätt för att få det åtråvärda uppdraget. Man vill så ogärna tro att sånt här förekommer så man vill försöka mildra det på något sätt, men det låter sig inte göras.

Nio av 22 mäklare. Det är nästan 41 %. Skulle det innebära att ca 2 249 av de ca 5 500 registrerade mäklarna skulle handla så här och därmed vara olämpliga som mäklare? Många menar att detta är ett storstadsfenomen. Att ex Stockholm drar till sig de mäklare som främst är ute efter att tjäna pengar och att detta i kombination med den stenhårda konkurrens som råder på denna marknad driver fram sådana här avarter. Kanske är det så. Det låter troligt. Men det är sannerligen inte rimligt. Och det drabbar oförtjänt alla mäklare i och utanför Stockholm som blev chockade den 23 mars 2006.

Eder Fastighetsmäklare

Lockpriser

Debatten om lockpriser har väl knappast undgått någon. Vad som avses är alltså att mäklaren (i samråd med säljaren) sätter ett medvetet lågt utgångspris på en bostad. Detta anses ske med förhoppning om att ett stort antal spekulanter på visningen ska resultera i en skenade budgivning och ett högre slutpris.

Man bör härvidlag fråga sig tre saker:

1. Är det moraliskt riktigt att använda lockpriser?

Den moraliska riktigheten i en sak är sällan en bedömningsfråga. Vi människor har normalt en inbyggd avkännare för moral och etik. Det är möjligt att vi blundar för den, kanske vi rättfärdigar vårt handlade i strid med den på något sätt, men vi är ändå medvetna om var vi befinner oss. Längre än så här behöver vi som mäklare tack och lov inte gå. Är det omoraliskt är det inget för en mäklare. Så enkelt är det. Fastighetsmäklarlagen 6:5 stipulerar att en fastighetsmäklare skall vara "redbar". En sökning på synonymer för ordet redbar ger vid handen: oklanderlig 70%, rejäl 62% och hederlig 60%. Är man inte redbar ska man alltså inte arbeta som fastighetsmäklare, då får man välja ett annat yrke.

En familj sätter sig i bilen i Växjö för att köpa ett hus i Sollentuna utanför Stockholm. Pris 2,5 mkr eller bud. En viss uppgång räknar familjen kanske med, kanske 10-20 % d v s ett slutpris på 2,75 och upp emot 3 mkr i värsta fall. Mäklaren räknar med ett slutpris på 4 mkr och gör lång näsa åt familjen från Växjö. Välkommen tillbaka nästa vecka!

2. Är det lagligt att använda lockpriser?

Om vi bortser från det olämpliga enligt ovan för en mäklare att använda lockpriser så strider det naturligtvis även mot marknadsföringslagen eftersom det är vilseledande reklam. I det här fallet därför att reklamen ger intryck av att man ska få köpa en bostad till ett pris som inte ligger nära det faktiska priset.

På samma sätt blir det då med "Fast pris", "Först till kvarn", "Accepterat pris" etc - begreppen ger intryck av att man är garanterad att få köpa bostaden till utgångspriset, åtminstone om inga högre bud inkommer. Så är det emellertid inte. En säljare är aldrig skyldig att sälja, oavsett skäl. En säljare kan dessutom när som helst välja att omvandla "fast pris" till en vanlig budgivning.

Måhända kan man hävda att "charm prices", 999, 99 kr även det är vilseledande - det ser billigare ut än det är - men här har man upparbetat en viss tolerans och den procentuella avvikelsen är dock inte stor.

3. Fungerar lockpriser?

En doktorsavhandling för några år sedan visade att ett för högt utgångspris resulterar i ett högre slutpris än ett för lågt satt utgångspris. Det må vara hur det vill med den saken, olika forskning ger som bekant olika resultat, men man kanske snarare ska fråga sig på vilket sätt lockpriser fungerar. Visst kan det vara viktigt även för mäklaren med ett högt slutpris, arvodet blir visserligen ungefär detsamma (om man inte lurar kunden med en låg brytpunkt för ett incitament), men det ger en nöjd kund och det ger rekommendationer. Men det är även:

a) Ett utmärkt sätt att snabbt få igång den ofta trögstartade budgivningsprocessen. Detta är något som jag förstår att mäklare uppskattar för det är ett av de tråkigaste momenten i en mäklares arbetsliv. Går man ut med ett realistiskt pris så dröjer buden, övertiden ökar och familjelivet får stryka på foten. Men om inga lockpriser alls existerade skulle marknaden bättre veta vad ett realistiskt pris är.

b) Ett sätt att dra mycket spekulanter till visningen och även om det kan bli trångt och svårt att se bostaden så ger det mäklaren en chans att träffa en stor mängd potentiella kunder eftersom hälften av spekulanerna äger sitt eget boende och tydligen planerar att flytta. Trängselsura spekulanter är dock kanske inte så potentiella kunder.

Jag tar mig friheten att konstatera att lockpriser inte är något som ska få förekomma. Viktigt att notera är dock att utgångspriser satta av okunnighet eller brist på försäljningsstatistik inte har med lockpris att göra, ej heller ett exceptionellt högt slutpris beroende på faktorer omöjliga att förutse. Ett lockpris är ett medvetet lågt satt utgångspris.

Det som sysselsätter debatten är vanligen hur man ska komma tillrätta med lockpriserna. Meddelad varning från Fastighetsmäklarnämnden eller uteslutning från branschorganisationerna när lockpriser är satta i system är de åtgärder som ligger närmast till hands.

Det har förkommit en del humoristiska förslag exempelvis att om slutpriset överstiger utgångspriset med mer än 20 % så får mäklaren automatiskt böta. Den som har någon insikt i budgivningsprocessen vet att hos mäklare som inte belastar sig med moral kommer då slutpriserna utan undantag att hamna exakt 20 % över slutpriset.

Mitt förslag ser ut enligt följande:

Försäljningsstatistik finns numer tillgänglig även för bostadsrätter, åtminstone på de orter som är värst drabbade av lockpriser. Låt de mäklarsystem, som nästan alla mäklare använder, automatiskt skicka in uppgift om utgångspris och försäljningspris med ett kommentarfält för mäklaren om uppgången varit högre än 15-20 %. De inkomna siffrorna kan förstås lätt databehandlas och när systemet noterar en uppgång på över angiven nivå i en viss andel av affärerna så går ärendet till en handläggare. Denna får då titta närmare på mäklarens motiveringar till den kraftiga uppgången och lär snart märka om det finns skäl att kontakta mäklaren i fråga samt eventuell kontorschef. Kanske behöver mäklarens utbildning kompletteras, kanske bör utgångspriserna sättas i samråde med en mer erfaren kollega, kanske behöver mäklaren varnas. En bedömning måste ske från fall till fall.

Eder Fastighetsmäklare

Spekulantgrodornas tio-i-topp

Mäklargrodor, verkliga eller imaginära, diskuteras ju flitigt, medan spekulantgrodorna, välbekanta för alla fastighetsmäklare, lever ett liv i skymundan. Arten finns ju sannerligen inte på WWF:s lista över utrotningshotade djur, så i rättvisans namn tänkte jag därför publicera spekulantgrodornas tio-i-topp att le igenkännande åt. Håll till godo!

Spekulantgroda nr:

10. Fråga mäklaren om de uppgifter som står i den oöppnade objektsbeskrivningen, allt medan kön till mäklaren växer.

9. Muttra över att ingen lägger första budet utan att lägga första budet.

8. Fråga: "Varför står det våningsplan tre när det i själva verket är två trappor?" Mäklarens svar: "Ursäkta, föreningen tyckte att det var onödigt med en trappa till bottenvåningen".

7. Fråga: "Ni har satt för högt utgångspris!" Mäklarens svar: "Ursäkta, vi borde naturligtvis ha satt ett lockpris så det kom 200 personer istället för 100."

6. Fråga "Är det stambytt?" när huset byggdes 2005.

5. Fråga: "Varför ska de sälja"? - Mäklarens svar: "Han var otrogen så nu slåss de om barnen" (eller vilket svar nu Hänt Extras utsända förväntar sig...). Frågan kan i o f s vara befogad i vissa fall men säljaren har också rätt till ett privatliv.

4. Klaga på att budgivningen går för snabbt för att så snart det egna budet är lagt klaga på att den går för långsamt.

3. Klampa in med smutsiga skor förbi skoskydden och torka av sig på vita mattan.

2. Klaga vitt och brett för att skrämma bort andra spekulanter. Uppfattar inte även andra spekulanter detta som en köpsignal? Som mäklare blir man ju i alla fall glad för säljarens skull.

och till sist:

1. Äta säljarnas godis/jordnötter/frukt och klaga på att det är gammalt.

Med glimten i ögat,

Eder Fastighetsmäklare

Ett fönster mot mäklarvärlden

Det är märkligt hur mycket som står oemotsagt här i världen. Med världen menar jag här den bransch där jag lägger mina arbetstimmar - mäklarbranschen. Smaka på ordet... mäklarbranschen. För det inte tankarna till sällsynt hederligt folk, opartiska enligt lag och med noll slarvmarginal från att bli satta på bar backe utan jobb och utan praktisk möjlighet att återvända till yrket?

Inte? Då är jag rädd att media och människans förmåga att distansera sig från det hon inte känner kan ha färgat dig. På den här bloggen ska jag ge dig som inte är i mäklarbranschen ett fönster in i den. Det är en liten värld, vi är knappt 5500 mäklare i Sverige och kanske är det därför vi inte hörs så mycket. Men det hörs mycket OM oss. Vi har två branschförbund men det är sällan de ges tillfälle att bidra till en mer nyanserad bild. Jag är medveten om att en blogg som denna kanske framför allt får läsare från skrået (jfr TV-serien "Mäklarna") och det är väl gott det. Kanske kan något irritera, uppröra eller uppmuntra till diskussion kring fikabordet?

Jag kommer definitivt inte att okritiskt sjunga mäklarkårens lov, tvärtom har jag många åsikter om hur branschen arbetar och hur den borde arbeta. Det finns naturligtvis skurkar inom alla yrken: lärare, forskare, poliser, affärsbiträden, astronauter, advokater, lantbrukare, tandhygienister... och mäklarna är förstås inget undantag, även om jag tror att skurkarna här är ovanligt lätträknade. Med tanke på hur påpassade mäklarna är så borde väl annars fler ha avslöjats, då branschen förmedlar ca 150 000 bostäder per år? Endast ca 40 mäklare varnas per år och en varning är lätt att skaffa sig - ett oavsiktligt feltryck på en knapp räcker. Mäklarna har krav på sig som ingen annan yrkesgrupp har - och ovanligt lite att vinna på att frångå dem. I princip kan du bli av med ditt jobb om du får för många parkeringsböter eller inte lyckas övertyga tillräckligt många bostadsköpare om att du ska få göra en boendekostnadskalkyl åt dem. Jag säger absolut inte att reglerna är FÖR hårda, jag vill bara betona att de finns.

I media läser man ofta om "mäklarskandaler". I de flesta fall ser man direkt att mäklaren har handlat helt korrekt och att skribenten har fallit offer för populistiska fördomar. Särskilt lustigt (eller olustigt) är det att läsa artiklar som framhåller att det är skandal att så få mäklaranmälningar leder till varning från Fastighetsmäklarnämnden.
Fråga: Det har aldrig slagit dylika skribenter att det kanske finns en anledning till att inte alla anklagade fälls för brott? Jag tror inte att det är att ta i om vi antar att 95 % av anmälningarna beror på okunnighet hos anmälaren. Då borde väl i rimlighetens namn åtminstone inte just dessa anmälningar riskera en hårt arbetande, underbetald (jag återkommer till detta tydligen okända faktum), mäklares levebröd?

I skydd av min anonymitet :-) kan jag även, så här inledningsvis, klargöra att jag och mina närmaste kolleger ägnar moral och etik mycket stor omsorg. Så fort något väcker minsta undran om det är moraliskt försvarligt vänder vi tillsammans ut och in på frågan och tar till hjälp all expertis vi har att tillgå. Detta är ett ansvar, ett uppdrag, ett intresse och en livsstil.

Jag återkommer.

Eder Fastighetsmäklare

Skottpeng på fastighetsmäklare?

Nej, nu kan jag inte tiga längre. I dag startar jag min blogg. Jag ska bara ut på visning först.

Eder Fastighetsmäklare