Köparen av en bostad har som bekant en långt gående undersökningsplikt. Till hjälp rekommenderas - främst vid köp av fast egendom (ex villa) - att köparen låter utföra en besiktning. Eftersom budgivningsprocessen är kort i storstäderna, vanligen blir det kontrakt inom en vecka efter visning, så blir det stundom svårt för en spekulant att få tag i en besiktningsman. Det är också så att en spekulant ogärna lägger ut 4-7000 kronor på en besiktning innan spekulanten blivit köpare genom kontrakt. Häri ligger alltså svårigheterna.
Genom s k besiktningsklausuler har man försökt komma runt problemen. Dessa klausuler är vanligen utformade så att köparen efter kontraktsskrivningen ges möjlighet att låta besiktiga fastigheten och om nya fel framkommer (som överstiger ett visst belopp) begära köpets återgång (alternativt få prisavdrag eller felen avhjälpta på säljarens bekostnad). Besiktningsklausuler är dock förrädiska och ofta för knapphändigt formulerade. Inte sällan är de rent av värdelösa; det kan t ex saknas uppgift om tidsramar och vad upptäckten av eventuella fel ska leda till. För att inte osäkerhet därom ska uppstå i efterhand bör parterna även förbinda sig att acceptera besiktningsmannens åsikt om vad som utgör fel och vad felen kostar att åtgärda. Ibland tas istället offerter in från byggföretag, men vem ska välja byggföretaget? Ska man ta in offerter från flera? De offererade beloppen kan ofta skilja med hundratusen kronor.
Ett alternativ till besiktningsklausuler är att "öppet köp" tillämpas, d v s köparen har rätt att låta köpet tillbaka - oavsett skäl - inom exempelvis två veckor. Denna tid ska då sättas med hänsyn till hur lång tid det tar köparen att få tag i en besiktningsman etc. Detta skulle då tyvärr drabba säljaren orimligt hårt då priset vid en upprepad visningsomgång riskerar att blir avsevärt lägre.
Ytterligare ett alternativ är att sälja fastigheten med total friskrivning mot alla eventuella fel och brister. En sådan s k påföljdsfriskrivning skapar en stor - icke önskvärd - osäkerhet för köparen och bör också resultera i ett betydligt lägre försäljningspris vilket drabbar säljaren.
För att eliminera dessa problem är det nu vanligt att mäklarna/säljarna bekostar en besiktning i förväg. Detta borde avhjälpa denna bekymmersamma situation kan man tycka. Men icke. Kanske beror det på det invanda användandet av besiktningsklausuler men spekulanterna förväntar sig dem, oavsett om en besiktning redan har skett eller inte. Köparen vill anlita en ny besiktningsman för att utföra en egen besiktning. Köparen tycks nämligen ofta tro att den redan utförda besiktningen favoriserar säljaren eftersom denna är uppdragsgivare. Vilket för oss tillbaka till ruta ett.
En redan gjord besiktning kan - i de fall besiktningsmannen har den servicen - köpas (d v s besiktningsmannens ansvar för besiktningen) av en köpare, vanligen för ca 3250 kr. Om detta istället vore kostnadsfritt så kanske man skulle slippa köparens krav om besiktning med "egen besiktningsman" som ju bara kostar någon tusenlapp extra. En annan sak är förstås att det ofta finns noteringar i besiktningsmannens riskanalys och dessa vill förstås köparen vanligen gå till botten med (beroende på art) vilket för oss till... ruta ett.
Det blir också allt vanligare med radonprov och elbesiktningar. Det vore förmodligen vettigt att ålägga säljaren att alltid låta utföra en utförlig besiktning, elbesiktning och radonprov (korttidsmätning). När detta blivit etablerat och välkänt för marknaden kanske vi äntligen kan befrias från besiktningsklausulernas kläggiga träsk.
Eder Fastighesmäklare
